10 วิธีป้องกันที่จะป้องกัน ปัญหาที่จะทำให้บ้านคุณสร้างไม่เสร็จ

ก่อนอื่นผมต้องบอกก่อนว่าบทความนี้ผมได้เข้าไปอ่านมาจากที่เวปหนึ่ง แล้วผมก็ยกเอาข้อต่างๆที่เค้าเขียนไว้ มาบอกวิธีป้องกันให้กับท่านเจ้าของงานหรือบ้านที่กำลังจะสร้างบ้านและหาผู้รับเหมา ซึ่งจะทำให้เกิดปัญหาดังกล่าวครับ

1.ปัญหาสัญญาคลุมเครือ ไม่ชัดเจน อาศัยช่องว่างทางกฎหมาย สัญญาจ้างที่ร่างมาจากผู้รับเหมาแน่นอนก็มักจเข้าข้างตัวเอง เพื่อให้ตัวเองได้เปรียบเพื่อหลีกเลี่ยงการต่อสู้ในชั้นศาลเมื่อเกิดการฟ้องร้องขึ้น

 วิธีป้องกัน : แต่โดยทั่วไปเนื้อหาสัญญาจะเอนเอียงไปทางผู้ว่าจ้าง และเนื้อหาของสัญญา อันนี้เท่าที่ผมเคยจับสัญญาก่อสร้างมา คำในสัญญาจะเป็นคำที่คล้ายๆในภาษากฏหมาย ซึ่งร่างส่วนใหญ่ก็จะร่างโดยนักกฎหมาย แต่ปัญหาคือนักกฎหมายก็ไม่ได้มีความชำนาญทางด้านก่อสร้าง เพราะฉะนั้น เมื่อร่างสัญญาเสร็จแล้วควรที่จะให้ผู้ที่มีความเชื่ยวชาญด้านก่อสร้างตรวจทานด้วยโดยเฉพาะในหมวดการแบ่งงวดงานการจ่ายเงิน ระยะเวลาการก่อสร้าง ซึ่งหมวดเหล่า นักหมายอาจจะไม่เข้าใจขั้นตอนการก่อสร้าง ยกตัวอย่างที่เคยเจอ เช่น เอางาน ตั้งเสาชั้น 1 มาก่อนเทพื้นชั้น 1 อย่างนี้เป็นต้น  และที่สำคัญไปกว่านั้น คือการ break down ปริมาณและมูลค่างาน ในแต่ละงวด ซึ่งผู้รับเหมาเค้าจะมีทำไว้ แต่น้อยมากที่เค้าจะให้ดู ทางที่ดีเจ้าของบ้านควรจะมีคนช่วยทำไว้ จะได้ใช้เป็นข้อมูลในการต่อรองได้ ดังนั้นการเซ็นต์สัญญาต้องอ่านให้ละเอียดและต้องเห็นด้วยร่วมกันระหว่าง แต่ถ้าไปเจอสัญญาฉบับไหนที่เนื้อหาเข้าข้างผั้บเหมาก็ ให้พึงระวังและหลีกเลี่ยงอย่าตกลง ถึงแม้ราคารายนั้นจะถูกกว่า ต่อลองง่าย แต่เมื่อมีการฟ้องร้อง ผู้ว่าจ้างอาจจะเสียเปรียบในกรณีที่ต่อสู้ในชั้นศาลได้

2.ปัญหาเบิกเงินก่อนล่วงหน้า หลายครั้ง ปัญหาการเบิกเงินก่อนล่วงหน้าเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นประจำโดยผู้รับเหมาชอบอ้างว่าเงินไม่พอจะซื้ออุปกรณ์ ไม่พอสำหรับค่าใช่จ่ายสำหรับจ่ายค่าคนงานทำให้นายจ้างใจอ่อนยอมให้ผู้รับเหมาเบิกเงินล่วงหน้าหลายครั้งไปก่อน

       วิธีป้องกัน : การเบิกเงินล่วงหน้าข้อนี้ผมเองในฐานะที่เป็นคนอาชีพนี้ ผมขอให้ความเห็นแบบนี้ งานก่อสร้างส่วนใหญ่จะเป็นการลงทุนในเบื้องต้น 20-30% ก่อนที่จะเบิกเงินจากเจ้าของได้ ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้ว ผู้รับเหมาจะเบิกล่วงหน้าเพียงงวดแรกเริ่มเท่านั้น ประมาณ 10-15% แต่หลังจากนั้นเค้าก็จะหมุนของเค้าไปได้ เพราะ ผู้รับเหมาเองก็ต้องมีทุนหมุนเวียนในมือบ้างสัก20% อย่าลืมว่าระยะเวลาที่เบิกงวดงานและกว่าจะทำงานให้ได้งวดนั้น กินเวลาไม่ หลายสัปดาห์ ทุนในมือ ผู้รับเหมานั้นได้ใช้ไปกับการซื้อวัสดุ จ้าง ผู้รับเหมาย่อยเช่นตอกเข็ม ปรับเคลียรพื้นที่ ส่วนเงินที่ เบิกล่วงหน้ามา จากเจ้าของ ก็เตรียมไว้จ่ายค่าแรงและเตรียมวัสดุล่วงหน้า ดังนั้นกว่าที่จะได้รับงวดแรก เงินทุนได้ถูกใช้ไปแล้ว...พอมีได้งวดมาก็ เดินเงินไปได้เรื่อยๆทีนี้ พอเข้างวดที่ 2 ผู้รับเหมาจะเริ่มมีเงินสำรองแล้วล่ะ ถ้าไม่นำเงินออกไปใช้จ่ายที่อื่นในงานอื่นหรือสิ่งอื่น แต่ถ้าเจ้าของบ้านเจอ ผู้รับเหมาที่ เบิกเงินล่วงหน้าเกิน 2 ครั้ง คำแนะนำแรกให้ท่านเข้าไปดูสถานที่ก่อสร้าง พร้อมหาที่ปรึกษาไปดูด้วย เพื่อประเมินผลงานที่ ผรม.ทำได้ เป็นมูลค่าเงินเท่าไหร่ จากนั้นก็เรียก ผรม.มาพูดคุยวักถาม ถึงปัญหาการเบิกเงินล่วงหน้า ถ้า ผรม.อ้างว่ามีต้องเอาไปจ่ายค่ามัดจำวัสดุร้านค้า ก็ขอดูบิลรายจ่ายว่าเกี่ยวข้องกับงานของเราหรือไม่ แล้วก็ประเมินความสอดคล้อง กับเงินที่จ่ายไปทั้งหมด ปริมาณวัสดุที่ใช้ไปจริงและที่ต้องเตรียมเข้ามา ข้อนี้ ควรให้ที่ปรึกษาที่ชำนาญช่วยนะครับ กล่าวคือ ถ้าประเมินแล้วเห็นว่า ต้องใช้เงิน เพิ่มขึ้นตามที่ ผรม. ขอเบิก นั่นแสดงว่า การแบ่งงวดงานที่ ไม่สัมพันธ์ ปริมาณงาน แต่ถ้า ประเมินแล้วเงินที่จ่ายงวดไปเหมาะสมแล้ว ก็ให้เจ้าของงาน เตรียมตัวยกเลิกสัญญาได้เลย และหา ผรม.รายใหม่รอไว้เลยครับ

3.ปัญหาวัสดุก่อสร้างไม่ตรงตามที่ตกลงกันไว้ เป็นกรณีที่ผู้รับเหมาโกงวัสดุโดยเอาวัสดุเกรดต่ำกว่าที่ได้ตกลงกันไว้มาใช้ในการก่อสร้างต่อเติมไม่ตรงตามแบบที่ผู้ว่าจ้างต้องการ
       วิธีป้องกัน : การตกลงด้วยวาจาคงใช้ไม่ได้ในงานที่ใช้อิมเมจคือการใช้จินตนาการว่าจะต้องออกมาเป็นแบบนั้นแบบนี้ ควรให้ผู้ออกแบบบ้านเราเสเปคลงในแบบให้ละเอียดเช่น ยี่ห้อ ชั้นคุณภาพ ชนิด หรือการเทียบเท่า หรือระบุ โค๊ดรหัสวัสดุ รวมไปถึงวิธีการประกอบติดตั้งด้วย และให้มีการจัด BOQ (บัญชีแสดงปริมาณงานและรายละเอียดราคา ) แล้วก็อย่าลืมตรวจอ่านใน BOQ ด้วยว่า วัสดุที่ ผรม.ใส่มานั้น ตรงกับในแบบหรือไม่ ถ้ามีข้อสงสัยก็ให้กลับไปดูในแบบ ในรายการสเปค จะได้ไม่ต้องถกเถียงกันในภายหลัง

4.ปัญหาผู้รับเหมาเปลี่ยนทีมช่างบ่อย ในช่วงแรกผู้รับเหมาจะนำช่างที่มีประสบการณ์ทำงานเข้ามาทำงานทำให้ผู้ว่าจ้างเชื่อใจในฝีมือการทำงานว่าน่าจะทำออกมาได้ดี แต่หลังจากนั้นก็จะเปลี่ยนชุดใหม่เข้าเปลี่ยนหน้าใหม่บางทีเหลือคนทำงาน 2 3คน ทำให้งานที่ออกมาค่อนข้างล่าช้าไม่เสร็จตามกำหนด และอาจจะไม่ได้คุณภาพ เพราะ ชุดแรกราคาช่างแพง ฝีมือดี แต่พอชุดหลังราคาถูก ฝีมือก็ห่วยๆผรม สนใจแค่ว่าให้หน้างานมีคนทำงาน ทำให้งานเสร็จจนไม่ได้คำนึงถึงคุณภาพ
 วิธีป้องกัน : ข้อนี้นี่ ส่วนใหญ่เจ้าของงานจะเจอหลังจากงานผ่านแล้ว 3-4 งวด ซึ้งถ้าท่านเจอก็คงจะเหนื่อยใจเพราะบ้านของท่านจะไม่เสร็จตามเวลาแน่นอน ถึงจะดันจนเสร็จก็จะเสร็จแบบไม่มีคุณภาพ สวเหตุผมไม่ขอกล่าวถึงละกัน แต่จะถ้าจะป้องกันจริงๆ ก็คงต้องย้อนไปต้องแต่ก่อนเลือก ผู้รับเหมาแล้วครับ ในขั้นตอนการเลือกผู้รับเหมานั้น ตอนเสนอราคาผรม.ก็มักจะมีแนบ profile ผลงานที่เคยทำงานมาว่าทำที่ไหนมาบ้าง ซึ่งไม่มีเจ้าของคนไหน รู้หรอกว่า เค้าได้ทำมาจริงหรือไม่ เพราะอาคารหรือบ้าน มันเสร็จแล้วและเปิดใช้งานแล้วมีคนอยู่แล้ว การที่ เราจะเข้าไปสอบถามนั้นเป็นเรื่องยากที่จะได้ข้อมูล แต่...ผมมีข้อแนะนำให้ท่านไปดูงานที่ ผรม.รายนี้กำลังทำอยู่ 1-2 ไซต์ ซึ่งตัวนี้จะบอกเราได้ว่า ผรม.รายนี้มีงาน ทำต่อเนื่อง ซึ่งการที่ ผรม.มีงานทำต่อเนื่อง นั่นหมายความว่าช่างที่อยู่ในไซต์งานก็จะให้ข้อมูลเราได้ว่าพวกเขาทำไซต์ไหนมาก่อนหน้านี้ และจะบอกเราได้ว่าเสร็จจากแล้วจะไปไซต์ต่อ นี่ คีย์สำคัญเลย มันบ่งบอกถึงความสัมพันธ์ของช่างที่มีต่อ ผรม.รายนี้ และเราจะใช้ข้อนี้ประกอบการประเมินงานได้ว่าควรจะเลือกเจ้านี้หรือไม่..แต่ถ้าได้คำตอบ ออกมาว่าพึ่งมาทำไม่กี่วัน อย่างนี้ก็ให้ระวัง ผรม.รายนี้ไว้เลย ทำงานเงินดี จ่ายคล่อง ช่างที่ไหนจะไปละครับ...
       5.ปัญหาผู้รับเหมาไม่เข้าหน้างาน อีกปัญหาคือผู้รับเหมาไม่ค่อยเข้าไปดูงานปล่อยให้ลูกน้องทำไปเรื่อยๆไม่มีการตรวจสอบความถูกต้องทำให้งานที่ออกมาอาจจะมีความคลาดเคลื่อน และคนช่างอาจจะทำผิดได้
       วิธีป้องกัน : ข้อนี้ ก็เพิ่มเติมจากข้อ 4 เมื่อเราเข้าไปเยี่ยมไซต์งานผรม.เราก็จะได้เห็นผลงานที่กำลังทำอยู่ดูในเชิงคุณภาพ แต่เราก็อย่าลืมจะสังเกตุว่าในนั้นใครเป็นผู้นำหรือหัวหน้างาน เราลองเข้าไปตีสนิทแกล้งถามช่างคนนั้นดูแต่วิธีถามก็ควรจะให้มันเนียน อย่าให้ดูว่าเป็นจับผิด เพราะคนๆนั้นอาจจะเป็นลูกน้องที่รักและปกป้องเจ้านายเค้าก็ได้ ข้อมูลในส่วนนี้ก็นำมประกอบการพิจารณาเลือกผู้รับเหมาได้ครับ.